Mietrendite – Was ist das?
Die Mietrendite ist für Kapitalanleger interessant, die ihr Geld in Immobilien investieren. Sie drückt aus, wie gewinnbringend das Geld in der Immobilie angelegt ist und steht damit für die wirtschaftliche Rentabilität der Investition.
Diese Form der Rendite ist vor allem dann für den Kauf einer Immobilie ausschlaggebend, wenn sich verschiedene Immobilien hinsichtlich Ausstattung, Lage und Bauqualität ähnlich sind.
Die Mietrendite errechnet sich aus den Mieteinnahmen am Ende eines Jahres relativ zu den gesamten Ausgaben für eine Immobilie. Man unterscheidet Brutto- und Nettomietrendite. In der Bruttomietrendite wird nur der Kaufpreis in Relation zum Jahresmietpreis gesetzt. Häufig wird in Anzeigen allein die Bruttomietrendite genannt. Die Nettomietrendite bezieht auch anderen Kosten, die bei der Anschaffung oder Vermietung anfallen, mit ein.
Welche Kosten fallen beim Kauf einer Immobilie an?
Die Preise für Immobilien unterscheiden sich je nach Lage. Der Kaufpreis einer Immobilie in begehrter Lage liegt höher, genauso wie ihr Mietpreis. So liegt beispielsweise der durchschnittliche Quadratmeterpreis für die Kaltmiete pro Quadratmeter in Berlin bei ca. sieben Euro, in München hingegen bei 15 Euro.
Im Allgemeinen kann man sagen: Ist die Lage einer Immobilie sehr gut, so fällt die Rendite aufgrund der hohen Anschaffungskosten meist niedriger aus. Ist die Lage schlechter, so wird die Mietrendite höher sein.
Die Anschaffungskosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen sind: Makler-, Notar– und Grundbucheintragungskosten. Auch die Grunderwerbssteuer fällt unter die Anschaffungskosten. Diese ist je nach Bundesland verschieden. Für das Jahr 2015 gelten folgende Steuersätze, gerechnet relativ zum Kaufpreis:
- 3,5%: Bayern, Sachsen
- 4,5%: Bremen, Hamburg
- 5,0%: Baden-Württemberg, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen
- 6,0%: Berlin, Brandenburg, Hessen
- 6,5%: Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein
All diese Kosten müssen bei der Berechnung der Nettomietrendite beachtet werden.
Ein Rechenbeispiel für die Brutto- und Nettomietrendite
Berechnungsgrundlage ist hier eine 1-Zimmer-Eigentumswohnung in München mit 30 Quadratmetern Wohnfläche und einem Kaufpreis von 100.000,00 Euro. Die Kaltmiete pro Quadratmeter beträgt 15 EUR.
| Anschaffungskosten | Nettomietrendite | Bruttomietrendite | Bemerkung |
| Kaufpreis | + 100.000,00€ | + 100.000,00€ | |
| zzgl. Grunderwerbssteuer | + 3.500,00€ | Je nach Bundesland und Jahr unterschiedlich. 3,5% in Bayern im Jahr 2015. | |
| zzgl. Notarhonorar | + 1.500,00€ | ||
| zzgl. Grundbucheintragung | + 414,00€ | ||
| zzgl. Maklercourtage | + 3.570,00€ | Die Maklercourtage wird hier mit 3,0% zzgl. MwSt. berechnet. Die Höhe kann jedoch variieren. | |
| Anschaffungskosten gesamt | + 108.984,00€ | + 100.000,00€ | |
| Jahreskaltmiete (brutto) | + 5.400€ | + 5.400€ | |
| abzgl. Instandhaltungsrücklage p.a.: | – 180,00€ | Hier werden 0,50€ pro Quadratmeter im Monat angenommen. | |
| abzgl. Reparaturkosten: | – 100,00€ | Kleinere Reparaturen | |
| abzgl. Gebühren für Hausverwaltung: | – 270,00€ | Angenommene Jahressumme | |
| abzgl. Leerstandsrisiko: | – 108€ | Es werden 2% der Bruttojahreskaltmiete berücksichtigt (1 Monat Leerstand auf 50 Monate). | |
| Jahresmieterträge (netto) Gesamt: | + 4.742€ | + 5.400€ | |
| Gesamt Mietrendite | 4,3%(netto) | 5,4% (brutto) | Errechnet sich aus den netto Jahresmieterträgen relativ zu den gesamten Anschaffungskosten:
Mietrendite in % = |
