21. Februar 2019  / Joseph Kuchler

Zur Selbstnutzung oder als Anlage

Die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage gewinnt zunehmend an Bedeutung. Das gilt auch für Privatanleger, die sich vermehrt für eine solche Immobilie entscheiden, um für das Alter vorzusorgen. Der Erwerb einer Pflegeimmobilie ist eine sinnvolle, weil sichere Geldanlage. Diese Punkte sollten Sie vor dem Kauf sorgfältig prüfen:

1. Die Finanzierung

Ein Kassensturz in eigener Sache ist die Grundlage für den Erwerb einer Pflegeimmobilie. Investoren in spe sollten sich einen genauen Überblick über ihre eigenen finanziellen Möglichkeiten verschaffen, Einkommen und künftige Kreditraten gegenrechnen, um so die finanzielle Belastung realistisch kalkulieren zu können. Experten empfehlen bei den derzeit niedrigen Zinsen die Finanzierung der Pflegeimmobilie über Fremdkapital zu wählen. Durch die Aufnahme eines Darlehens lässt sich die Eigenkapitalrendite erhöhen, zudem wirken sich die gezahlten Zinsen steuermindernd aus.

2. Die Kosten und Rendite

Größere Pflegeimmobilien kosten im Schnitt zwischen 150.000 und 200.000 Euro. Kleinere Einheiten im ländlichen Raum stehen bereits ab 80.000 Euro zum Verkauf. Wichtig beim Kaufpreis sind auch die sogenannten Nebenkosten, die sich aus Grunderwerbssteuer, Notar- und Gerichtskosten zusammensetzen. In der Regel ist die Makler-Courtage bereits im Kaufpreis enthalten, hier gilt es aber genau auf das Kleingedruckte im Vertrag zu achten. Das Notar-Honorar und der Grundbucheintrag betragen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.

Die Rendite bei Pflegeimmobilien liegt derzeit zwischen vier und sechs Prozent. Bei allzu hohen Rendite-Versprechungen ist Vorsicht geboten. Denn es gibt andere Faktoren, die für eine langfristig erfolgreiche Kapitalanlage wichtiger sind.

3. Der Standort

Wie bei jeder Immobilie ist die Lage eine der wichtigsten Faktoren überhaupt. In der Regel plant und baut ein Bauträger gemeinsam mit dem künftigen Betreiber ein Pflegeheim. Das schließt eine professionelle Bedarfs- und Standortanalyse mit ein. Entsteht das Heim tatsächlich dort, wo auch der Bedarf gegeben ist? Grundsätzlich gilt: Das Einzugsgebiet der Pflegeeinrichtung sollte mindestens 25.000 Einwohner umfassen. Zu bedenken ist auch, dass es in strukturschwachen Regionen dem Betreiber schwer fallen könnte, genug qualifiziertes Personal für das Pflegeheim rekrutieren zu können. Auch die Mikrolage ist wichtig. Welche Angebote an Geschäften, Cafés und Freizeitmöglichkeiten gibt es in der näheren Umgebung?

4. Der Betreiber

Die Betreibergesellschaft ist neben der Objekt-Lage ein weiterer entscheidender Faktor beim Kauf einer Pflegeimmobilie. Der Betreiber fungiert als Manager der Einrichtung, ist aber auch der Mieter des Investors. Er hat also eine herausragende Rolle inne, insofern ist es durchaus legitim und angebracht, die Unternehmensgeschichte des Betreibers zu studieren. Entscheidend ist, dass es sich bei der Betreibergesellschaft um ein renommiertes Unternehmen handelt, das über entsprechende Erfahrung im Bereich von Pflegeimmobilien verfügen sollte und bestenfalls überregional tätig ist.

Sollte ein Betreiber in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten, besteht keine Garantie auf Erhalt der Wohneinheit. Dieses Risiko können Privatanleger umgehen, wenn sie die Pflegeimmobilie und den Betreiber sorgfältig auswählen. Wichtig ist auch, dass der Betreiber dem Käufer ein bevorzugtes Belegungsrecht gewährt, das dann greift, sobald ein Pflegefall in der Familie eintritt.

5. Die Ausstattung

Pflegeimmobilien auf dem Investorenmarkt sind meist Neubau-Immobilien, Bausubstanz und Räumlichkeiten haben einen hohen Qualitätsstandard und sind nach modernen Ansätzen der Pflege gestaltet. Dazu gehören Barrierefreiheit in Wohnraum und Bad sowie diverse Sicherheitstechniken für Senioren.