Häufig gestellte Fragen
Was wird unter Anfangsrendite verstanden?
Die Anfangsrendite stellt das Verhältnis von einer anfänglichen Mieteinnahme zum investierten Kapital dar. Die Anfangsrendite wird in Brutto- und Nettoanfangsrendite unterschieden. Letztere addiert zu den Anschaffungskosten noch die Erwerbsnebenkosten.
Was passiert im Fall vom Betreiber-Bankrott?
Mögliche Betreiber werden im Vorfeld intensiv geprüft, um das Risiko eines Bankrott auszuschließen. In diesem Rahmen wird zusätzlich ein Gutachten von einem vereidigten Sachverständiger im Auftrag der Banken eingeholt.
Gibt es ein Baurisiko?
Um Risiken, wie Baukosten- und Bauzeitüberschreitung in der Baumaßnahme so gering wie möglich zu halten, ist es seitens des Käufers sinnvoll, eigenständige Überprüfungen durchzuführen. Zusätzlich gibt es keine Bauverzögerungen da die Firma ERLBAU die Gewerke nicht an einen Generalunternehmer übergibt.
Was beinhaltet das bayerische Pflege- und Wohnqualitätsgesetz?
Es beinhaltet die gesetzliche Regelung zur inhaltlichen Festlegung von Appartementkäufen. In diesem ist geregelt, dass Käufer nicht nur das Appartement kaufen, sondern auch das Benutzungsrecht bspw. der Kapelle, Aufenthaltsräumen und der Cafeteria. Zudem ist die Gewährleistung der Mieteinnahmen hinsichtlich des Betreibers und des Vermieters/Käufers geregelt.
Welche Informationen benötigt man über den Betreiber?
Für jedes Objekt gibt es einen Globalmieter. Projektspezifische Informationen über den Betreiber können bei der Firma ERLBAU erfragt werden. In der Regel wird der Mietvertrag für 25 Jahre geschlossen (+ 5 Jahre Verlängerungsoption).
Besteht ein Betreiberrisiko?
Das Betreiberrisiko liegt zumeist in der nicht sachgerecht kalkulierten Miete und in der nicht nachhaltig erzielbaren Auslastung der Anlage. Aus diesem Grund wird die Miete aufgrund langer Erfahrungswerte kalkuliert und im Vorfeld, d.h. vorm offiziellen Baubeginn, ermittelt.
Was bedeutet ein „bevorzugtes Belegungsrecht“?
Es sichert das Recht für einen schnellen Zugriff auf einen Pflegeplatz und auf weitere Häuser der Firma ERLBAU.
Welche Vorteile sprechen für den Bauträger ERLBAU?
– Vorkaufsrecht für regionale Interessenten/Wiederkäufer
– Kurze Bauzeiten und Qualitätssicherung durch 80 % Eigenregie
– Zu 100% geprüfte Standorte (hinsichtlich Bedarf, Infrastruktur, Lebensqualität)
– Empfehlungsboni für Käufer
– Auszeichnungen für hochwertiges Bauen.
– ERLBAU ist Ansprechpartner vor, während und nach dem Kauf einer Immobilie.
– Die ERL Immobilienvermittlung ist auf für eine kompetente Vermittlung von Pflegeimmobilien spezialisiert.
– Die ERL Immobilienverwaltung bietet daraufhin eine gewissenhafte Betreuung und Verwaltung der fertiggestellten Objekte.
Welche Daten zum Objekt werden im Vorfeld geklärt?
Die finanzielle Daten (Kauf- & Mietpreis, Mieteinnahmen, KfW Darlehen).
Die Flächenangaben.
Die Daten zur Lage.
Welche Vorteile haben Eigennutzer?
– Betreuungsvertrag (Kostenersparnis im Vergleich zur häuslichen Pflege – ca. 1.300,00€ Selbstbeteiligung bei Pflegestufe 1 im Vergleich zu den 50€ des Betreuungsvertrages)
– Als Eigennutzer bekommen Sie eine hohe Mietrendite und ein bevorzugtes Belegungsrecht, auch für Ihre Angehörigen an über 40 Standorten.
– Man kauft nicht nur die eigentliche Wohnfläche sondern auch einen Anteil an der Gesamt- bzw. Gemeinschaftsfläche.
Wann kommt eine Haftung in Betracht?
Für unrichtige oder unvollständige Angaben oder für die Verletzung eventuell bestehender Aufklärungs- oder Hinweispflichten kann nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit seitens der ERLBAU GmbH & Co.KG gehaftet werden. Eine Haftung für den Eintritt der genannten Chancen und insbesondere der dargestellten Steuervorteile, Prognosedaten oder für Abweichungen insbesondere durch zukünftige wirtschaftliche Entwicklungen, durch Gesetzesänderungen oder Änderungen in der Rechtsprechung, kann nicht übernommen werden. Für die vom Käufer mit der Investition verfolgten wirtschaftlichen, steuerlichen oder sonstigen Ziele kann weder von ERL-BAU noch vom Verkäufer eine Gewähr übernommen werden.
Welche Vorteile hat ein Kapitalanleger?
Mietgarantie durch Pachtvertrag (monatliche Netto-Auszahlung)
Hohe Mietrendite ca. 4 % (pflegeleichte Immobilie durch langfristigen Mietvertrag 25 Jahre zzgl. 5 jähriger Option mit dem Betreiber)
Wiederverkauf jederzeit möglich (von 1000 Appartements wurden drei zum Wiederverkauf freigegeben und waren innerhalb einer Woche verkauft)
Kein Aufwand für den Eigentümer für Verwalter, Mieterwechsel oder auch Instandhaltungsmaßnahmen.
Automatische Mietanpassung.
Warum sollte ein KfW Darlehen in Anspruch genommen werden?
– Staatlich gefördertes und günstiges Darlehen
– KfW Förderung für energieeffizientes Bauen → nachhaltige und
wertstabile Immobilie.
Welche Möglichkeiten hinsichtlich der Wohnlage haben Käufer?
Grundsätzlich muss die Präferenz als subjektiv betrachtet werden. Es gibt Kunden mit den unterschiedlichsten Wünschen an eine Wohnlage. Für die Belegung im Haus hat die Lage jedoch weniger Bedeutung.
Was ist, wenn der Mieter nicht zahlen will?
Jeder Eigentümer erhält monatlich seine Mieteinnahmen unabhängig von der tatsächlichen Belegung/Auslastung (Ansprechpartner ist die Betreibergesellschaft).
Was beinhaltet eine Mietgarantie?
Durch die Vereinbarung einer Mietgarantie ist sichergestellt, dass ein Vermieter für einen fest definierten Zeitraum einen nach der Höhe festgelegten Mietpreis erhält. Der Mietpreis ist gekoppelt an den Verbraucherpreisindex, der jährlich vom statistischen Bundesamt festgelegt wird.
Werden Nachlässe gewährt?
Nachlass wird gewährt, z.B. Erlass von Notarkosten, wenn weitere Einheiten gekauft werden. Auch bei Empfehlungen wird ein Gutschein ausgegeben.
Der Kaufpreis ist allerdings ein Fixpreis.
Was passiert nach den 25 Jahren des Pachtvertrages?
5 Jahre vor Ablauf des Pachtvertrages werden die Eigentümer gefragt, ob sie die 5-jährige Verlängerungsoption annehmen wollen. Gleichzeitig wird zusammen mit dem Betreiber anhand der dann aktuellen demografischen Entwicklung der dann zukünftige Bedarf ermittelt, anhand dessen die Weiterführung als Sozialimmobilie beurteilt wird.
Wie wird die Pre-Opening Phase definiert?
Als Pre-Opening Phase bezeichnet man die Startphase für den Betreiber nach der Eröffnung eines Hauses. Grundsätzlich wird ein Haus nach der Eröffnung nicht sofort zu 100 % belegt. Es erfolgt eine kontinuierliche Belegung, mit der auch der Personalstand im Haus steigen muss. Um den Betreiber von Anfang an nicht über Gebühr zu belasten, gibt es diese Pre-Opening-Phase für die Dauer von 6 Monaten.
Was muss hinsichtlich der Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen müssen beachtet werden?
Instandhaltungsrücklagen, sowie zusätzliche Umlagen durch den WEG–Verwalter, sind zur Abdeckung von Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen notwendig. Grundsätzlich ist der Eigentümer für sämtliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten zuständig, dafür wird regelmäßig ein Betrag für die sog. Instandhaltungsrücklage angesammelt. Für die Abwicklung ist künftig die Immobilienverwaltung zuständig. Als Besonderheit wurde mit dem Betreiber des Hauses vereinbart, dass er sich an diesen Kosten bis zu einem Betrag von XXX. beteiligt. Ausstattung und Größe der Zimmer ist gesetzlich geregelt.
Warum muss eine Reservierungsgebühr bezahlt werden?
Da die Nachfrage nach seniorengerechten Immobilien sehr hoch ist, kann mit einer Reservierungsurkunde und der Gebühr, ein Wunschappartement für 4 Wochen gesichert werden. Somit haben potenzieller Käufer genügend Zeit sich Gedanken zu machen und die Verträge prüfen zu lassen.
Standort
Besichtigung des Bauprojekts und der Örtlichkeit gemeinsam mit
einem Verkäufer, um Wirtschafts- und Infrastruktur, sowie Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung zu überprüfen, um die Immobilieninvestition umfassend zu prüfen.
Welche steuerlichen Grundlagen müssen berücksichtigt werden?
Durch den Kauf von Immobilien haben Käufer die Chance Steuern zu sparen. Das damit verbundene Finanzierungskonzept beruht auf der derzeitigen Rechtslage, den Steuergesetzten und Erlassen der Finanzverwaltung zum Zeitpunkt des Angebotes. Sollten sich steuerliche Rahmenbedingungen ändern, kann dies Einfluss auf die Rendite haben. Aus diesem Grund, sollte der Punkt „Steuerliche Grundlagen“ mit einem Steuerberater abgeklärt werden.
Welche Vorteile bieten Seniorenimmobilien?
Gesicherte Mieteinnahmen durch Pflegesatzvereinbarung.
Ausstattung/Größe der Zimmer der Zimmer sind gesetzlich geregelt.
Miteinbeziehen des demografischen Wandels.
Was beinhaltet das Vorkaufsrecht?
Die jeweilige Stadt und ERLBAU bietet den Einwohnern im jeweiligen Neubaugebiet einen Vorteil zum Kauf von Appartements an.
Ist eine Weiterveräußerung vermieteter Immobilien möglich?
Veräußerungen einer erworbenen Immobilie ist jederzeit möglich, wobei die Spekulationsfrist für private Veräußerungsgeschäfte zu beachten ist. Herrschende Markverhältnisse bestimmen zusätzlich den Kaufpreis.
Wie kann die Werthaltigkeit gefördert werden?
Durch öffentliche Kontrollen kann die Werthaltigkeit von Pflegeimmobilien gesteigert werden.
